时间：2026-08-10 05:33:52 来源：白日作梦网 作者：时尚 阅读：982次

8月3日，上海市栋墅降阿里拍卖平台上，独栋大别得房上海松江区泗泾镇同润山河小城168号全幢别墅，价拍价万进型竞品以1600万元底价成交。卖被这栋别墅建筑面积540.39平方米，人捡其中地下部分198.28平方米。漏底评估价2446.1万元，元竞源改易订阅起拍价1600万元，住宅组网比评估价低了846万元。上海市栋墅降单价算下来29608元/平方米。独栋大别得房这已经是价拍价万进型竞品第二次拍卖了。 首先次起拍价2000万元，卖被没人报名，人捡流拍了。漏底 等到第二次降价到1600万，元竞源改易订阅也只有一个人报名，底价拿走。竞得者省了400万。同润山河小城这个小区，位于松江区泗泾镇古楼公路1198弄，外环以外。 开发商是同润集团，2014年建成，总共3931户，35栋楼。 小区里既有小高层也有独栋别墅，物业是新加坡狮城怡安。 绿化率40%，容积率1.5。 附近有地铁9号线佘山站和泗泾站。同一个小区的别墅，今年4月也拍卖过一栋。 那栋建筑面积436平方米，地下169.57平方米，毛坯房，最后以1491万元底价成交。算下来单价3.42万元/平方米。比较一下：4月那栋毛坯的，单价3.42万。 8月这栋带豪华装修的，单价2.96万。装修等于白送。就在同润山河小城这栋别墅成交前不到两个月，上海法拍市场刚上演过另一场戏。6月9日，阿里法拍平台上，松江区佘山银湖别墅一套406.97平方米的独栋房源开拍。 起拍价1518万元，和市场评估价相同。 9个人报名，前后出价255轮，最后以2209万元成交。 比起拍价高出691万元，溢价率45.52%。佘山银湖别墅和同润山河小城都在松江区泗泾镇附近。 一个9人抢255轮，溢价45%；一个1人报名，底价成交。同一时间、同一区域、同类产品，法拍市场上的待遇天差地别。看一下佘山银湖别墅那套房为什么抢。某二手房平台上，佘山银湖别墅今年6月的挂牌均价约70229元/平方米。 2025年5月，同小区一套363.65平方米的别墅成交，总价2488万元，单价68417元/平方米。 法拍那套最后成交单价约5.43万元/平方米。 比去年同小区的二手成交价低了约1.4万元/平方米。便宜是硬方式理。同润山河小城这套1600万成交的别墅，单价不到3万。 而根据房天下数据，同润山河小城别墅5月参考均价约40874元/平方米。 法拍成交价相当于市场价的七折左右。为什么这么便宜还没人抢？一个因素是小区本身的产品定位。 同润山河小城是高低配社区，既有小高层也有别墅，不是纯别墅区。 对于花一两千万买别墅的人来说，社区纯粹性是一个题考量。 佘山银湖别墅是纯独栋别墅社区，9个人抢255轮，溢价45%。 两个小区在买家心里的分量不一样。另一个因素是法拍房的交付状况。 拍卖公告里写明：别墅目前有人占用，法院负责清场，详详见细交付时间等待法院通知。 有人占用的房子，什么时候能交房，谁也说不好。 这个不选定性吓退了不少人。 法拍房看似低价背后，暗藏多重风险，涵盖资金门槛高、税费成本高、各类欠费、产权暗藏纠纷和首先租难以清房等状况。还有一个因素是竞拍者的对策。 法拍房市场上，不少买家专业盯着二拍房源。 一拍起拍价常见是评估价的七折左右，如果没人买，二拍还会再降价。 中指探究院的数据显示，2026年前五个月，全国法拍住宅二拍成交占比约45.6%，是一拍之后最题的成交时期。 二拍成交均价只有一拍的67%左右。 等二拍出手，价格更低。同润山河小城这套别墅的竞得者，就是等到了二拍才出手，少花了400万。2026年上半年，全国法拍房市场整体在升温。 中指探究院数据显示，1至5月全国355城法拍房挂牌总量39.5万套，同比上涨19.6%；成交8.4万套，同比上涨26.6%。 整体成交折价率73.2%，也就是大部分法拍房成交价是评估价的七折多。上海的谝尤其突出。前五个月上海法拍住宅挂拍1209套，成交890套，清仓率73.6%。 同期全国法拍住宅平均清仓率只有21.2%。 上海法拍住宅成交均价4.23万元/平方米，成交总金额49.3亿元。每挂出4套法拍住宅，就有3套被买走。但热归热，分化也很明显。 题地段的优质房源遭到疯抢，位置偏、有瑕疵的房源即使价格便宜也乏人问津。 浦东万科翡翠滨江一套江景大平层，21人报名，最后成交价比起拍价高出890万元。 露香园一套近千平方米的风貌别墅，二拍1.5亿元底价成交。 而外环以外的同润山河小城，两套别墅都是底价成交，一套甚至只有一个人报名。法拍房市场不缺钱，缺的是让人愿意掏钱的理由。声明：取材网络、谨慎鉴别

(责任编辑：综合)

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